Interés de Demora cuando es abusivo en los préstamos hipotecarios.

julio 30, 2015 en Uncategorized por emilia

Es frecuente encontrar en los préstamos hipotecarios Intereses de Demora fijados por los Bancos que resultan desproporcionados y en la mayoria de lo casos abusivos. 

Empezamos definiendo el tipo de interés de demora como una penalización que se establece en los contratos y que, en el caso de préstamos, se aplica cuando hay algún retraso en el pago de lo adeudado. Por tanto la diferencia de los intereses remuneratorios, con los de demora  es que no se consideran una contraprestación por la cesión del capital, sino una pena o sanción por un incumplimiento contractual.

En cuanto tienen naturaleza indemnizatoria, quedan sujetos al control de abusividad, pues no constituyen una contraprestación ni el objeto principal del contrato.

Estos intereses de demora establecidos por los bancos han sido un auténtico abuso que nadie se había cuestionado hasta que llego la crisis económica y empezaron a surgir problemas para pagar las cuotas adeudadas. Todo esto hace que las cláusulas establecidas con consumidores empiecen a analizarse con lupa trayendo a colación numerosos abusos por parte de los bancos frente a unos notablemente perjudicados consumidores.

Generalmente las entidades financieras establecían intereses de demora que oscilaban entre el 19% y el 30%, lo cual era bastante elevado y en determinados casos rondaba lo abusivo. En la actualidad se fija que para la compra de vivienda habitual el interés de demora  no podrá ser superior a 3 veces el tipo de interés legal del dinero. Dado que el tipo de interés legal en 2015 es del 3,5%, el interés de demora que se aplique durante este año no podrá ser superior al 10,5%.

Esta nueva estipulación se da gracias a la sentencia del TJUE de marzo de 2013 donde ha venido a sentar una doctrina de amparo en los derechos del consumidor frente a los Bancos, que eran los que imponían estos altísimos intereses en las escrituras públicas refiriéndose expresamente a la declaración del carácter abusivo de un interés de demora. Esta sentencia analiza el concepto de “indemnización desproporcionadamente alta”, en relación al interés de demora y recuerda que la valoración de una cláusula como abusiva debe tenerse en cuenta la naturaleza del bien o servicio que recibe el consumidor (artículo 4 Directiva 1993). Esto podría significar que el caso de un préstamo sobre una vivienda habitual pudiera tener un tratamiento diferente del préstamo garantizado con otros bienes.

Sobre la base de esta sentencia del TJUE, el Gobierno aprobó la Ley 1/2013 que modificaba la legislación hipotecaria en concreto el artículo 114, quedando redactado de la siguiente forma:

Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil”.

Del precepto se puede interpretar en primer lugar que la limitación de los intereses de demora está pensada para las personas físicas, ya que son los únicos que pueden tener vivienda habitual, en segundo lugar es necesario que el préstamo se haya garantizado con una hipoteca constituida sobre la misma vivienda que se adquiere excluyéndose las garantizadas con un bien distinto al adquirido y en tercer lugar se establece la prohibición de capitalizar los intereses de demora en el caso de préstamos para la adquisición de vivienda, cuando se hipoteca ésta en garantía de la devolución del préstamo.

Asimismo en relación con la aplicación temporal de esta limitación, la Disposición Transitoria 2ª de la Ley 1/2013 dispone:

la limitación de los intereses de demora de hipotecas constituidas sobre vivienda habitual será de aplicación a las hipotecas constituidas con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley.  También que dicha limitación será de aplicación a los intereses de demora previstos en los préstamos con garantía de hipoteca sobre vivienda habitual, constituidos antes de la entrada en vigor de la Ley, que se devenguen con posterioridad a la misma, así como a los que habiéndose devengado en dicha fecha no hubieran sido satisfechos”.

Según lo anterior a los préstamos anteriores a la entrada en vigor de la Ley, le será de aplicación esta limitación, siempre que los intereses se devenguen con posterioridad a dicha entrada en vigor, surgiendo la duda, dada la deficiente redacción del artículo, si se aplicaría asimismo a los devengados con anterioridad a la fecha de entrada en vigor de la ley o sólo a los devengados a partir de esa fecha.

Parece que el propósito de la DT2ª es aplicar esta limitación a los intereses devengados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013 (antes del 15 de mayo de 2013) es decir que se aplicaría a los intereses que habiéndose devengado hasta dicha fecha no hubieren sido satisfechos ya que a los devengados con posterioridad siempre se aplicarán. No obstante, sin perjuicio de los escasos pronunciamiento judiciales al respecto, existen jueces que entienden que no se debe aplicar esta limitación con efectos retroactivos, sino únicamente se reliquidarán aquellos intereses devengados con posterioridad a la entrada en vigor de la ley 1/2013, es decir, únicamente a los intereses devengados a partir del 15 de mayo de 2013, al considerar que dicha disposición confiere el carácter de irretroactivo al citado artículo3.

 De lo anterior se deduce que las entidades financieras estarán obligadas a aplicar en las liquidaciones de deuda la limitación de los intereses de demora aun cuando los préstamos se hayan constituido antes de la entrada en vigor de la Ley, es decir antes del día 15 de mayo de 2013, y siempre y cuando los intereses se hubieran devengado antes de dicha fecha y no hubieran sido satisfechos.

Otro aspecto importante de la comentada sentencia es que declarado que  el interés de demora es abusivo no se podrá moderar ni recalcular este. (Última sentencia en el mismo sentido es de 21 de enero de 2015). Es decir que declarada la nulidad de los intereses de demora en el préstamo hipotecario por considerarse una clausula abusiva el contrato debe subsistir, en principio, sin otra modificación que el resultante de suprimir dicha cláusula abusiva pues en palabras del TJUE “ si el juez nacional tuviera la facultad de modificar el contenido de las cláusulas abusivas, debilitaría el efecto disuasorio que ejerce sobre los profesionales (bancos) el hecho de que, pura y simplemente, tales cláusulas abusivas no se apliquen frente a los consumidores”

Por tanto la solución sería la nulidad de dicha clausula y asumirse como no puesta, no teniendo el consumidor que abonar interés alguno por dicho concepto pues al declararse nula la cláusula de interés moratorio es como si no existiera.

Debido a esa nulidad, no cabe que el Juez tenga la facultad de aminorar dichos intereses y establecerlos en unos porcentajes menos gravosos.

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